Автоцентры - здания не для продажи. Банк «Союз» выставил на продажу один из крупнейших автоцентров России

Банк «Союз», миноритарной долей в котором владеет Олег Дерипаска, продает за 1,7 млрд руб. один из крупнейших автомобильных центров России, доставшийся ему за долги. Участники рынка оценивают актив вдвое ниже

Здание бывшего дилера Volkswagen «Фольксваген Центр Варшавка» в Москве. Январь 2013 года (Фото: Lori)

Дочерняя компания банка «Союз» — ООО «Союз Лизинг» — выставило на продажу здание в Москве бывшего дилера Volkswagen «Фольксваген Центр Варшавка» за 1,7 млрд руб., рассказал РБК представитель банка. По словам двух дилеров Volkswagen, «Союз» пытается продать автоцентр с ноября прошлого года (тогда здание предлагалось за 1,4 млрд руб.).

99,9% банка «Союз» владеет страховая компания «Ингосстрах», в которой 10% принадлежат Олегу Дерипаске.

«Фольксваген Центр Варшавка» — второй по величине автомобильный салон в Москве и один из крупнейших в России. Здание площадью около 13 тыс. кв. м на участке 1 га рассчитано на 250 автомобилей и 30 постов в ремонтной зоне. Больше в Москве только пятиэтажный центр Audi в Алтуфьево — 13,8 тыс. кв. м. «Фольксваген Центр Варшавка» расположен на пересечении Варшавского шоссе и МКАД. Отличительной особенностью центра является стеклянная башня из десяти ярусов, выполняющая роль паркинга и автовитрины.

Дилерский центр Volkswagen достался «Союзу» за долги. Здание было заложено банку в 2014 году группой компаний «Рус-Лан» под кредит на покупку этого же автоцентра (до этого оно принадлежало ГК «Шанс-Авто»), рассказал РБК источник, знакомый с деталями соглашения. Сумма сделки и размер кредита не раскрывались. В 2015 году, когда ускорилось сокращение российского авторынка, «Рус-Лан» не смогла продолжать обслуживать кредит, и здание перешло в собственность кредитора. В августе того же года, согласно данным картотеки арбитражных дел, «Союз» подал заявление о банкротстве дилера.

В приемной «Рус-Лана» отказались соединить с руководством компании, связаться с представителем ГК «Шанс-Авто» не удалось.

После смены собственника здания Volkswagen расторг дилерское соглашение с «Фольксваген Центр Варшавка». В январе 2016 года немецкий автоконцерн провел новый тендер на размещение центра в этом районе. В конкурсе победил «Фаворит Моторс» Владимира Попова. На этой неделе «Фаворит» открыл новый дилерский центр Volkswagen (на базе бывшего салона Peugeot) в 5 км от «Фольксваген Центр Варшавка» и площадью 3 тыс. кв. м примерно за 100 млн руб., рассказал РБК Попов.

В российском представительстве Volkswagen уточнили, что в настоящий момент у марки нет «открытых точек» в этом районе.

По словам представителя банка, покупатель на здание до сих пор не найден. Новый собственник сможет «легко» завести в салон другую марку или сделать мультибренд, но переформатировать его под другие виды деятельности будет проблематично: помещения полностью оборудованы под автобизнес, добавил он.

Это первая крупная продажа дилерского центра на московском автомобильном рынке за время последнего кризиса, отмечает партнер консалтингового агентства Blackwood Константин Ковалев. Но цена предложения, по его оценкам, выглядит завышенной. «При текущей конъюнктуре реалистичная цена — 60-80 тыс. руб. за кв. м (0,8-1 млрд руб. за все здание)», — считает эксперт. Например, в феврале этого года автодилер «Рольф» купил бизнес дилера «Пеликан-Авто» (четыре дилерских центра). Сумма сделки (она была безденежной) не раскрывалась, Владимир Попов оценивал «Пеликан» в 2,2-2,5 млрд руб.

Размер здания также может стать проблемой, считает один из дилеров Volkswagen. На падающем рынке делать там монобренд проблематично, вложения будут окупаться не менее 15 лет, а против мультибрендов выступают импортеры, поясняет собеседник. К тому же сейчас на рынке большая конкуренция, так как «каждый второй дилер готов продавать бизнес», добавляет президент российской ассоциации дилеров (РОАД) Владимир Моженков.

Плохо продается

ГК «Рус-Лан» — монобрендовый дилер Volkswagen, работает с 1998 года. По данным статистики продаж автодилеров «Автобизнесревю», продажи «Рус-Лан» в 2015 году составили 414 машин — почти в девять раз меньше, чем годом ранее (3,6 тыс. шт.).

Если на нашем сайте Вы не нашли помещения, соответствующего Вашим параметрам или у Вас недостаточно времени для поиска, смело звоните по нашим телефонам

Подавляющее количество размещённых на нашем сайте предложений по Аренде и Продаже коммерческой недвижимости - без комиссии , поэтому мы не указываем в описании каждого объекта "Без комиссии !" Наоборот, если всё-таки предложение с комиссией, то это чаще всего указано как "Предложение с комиссией"

Но рынок коммерческой недвижимости не стоит на месте, "Всё течёт, всё меняется", поэтому самые точные сведения, в том числе и по этому вопросу, Вы сможете получить online, по телефону или эл. почте

Избавьте себя от хлопот по поиску и отсеву помещений в аренду, лучше просто позвоните нам и оставьте необходимую информацию, и мы позаботимся о том, чтобы Вы не тратили своё время впустую, а только лишь на непосредственно работу, изучение полученных от нас материалов по вакантным площадям, их просмотр. . . ну и подписание договора аренды!

Экономьте своё время !

Указанная на сайте цена, стоимость аренды является справочной/ориентировочной, и действительна только в день размещения/редактирования на сайте данных об Объекте

Самую актуальную информацию о наличии и цене Объекта Вы сможете получить от нас по телефону или электронной почте

При этом Вам необходимо учесть, что окончательные условия приобретения прав аренды (площадь, стоимость, другие условия сделки) согласовываются Сторонами и письменно закрепляются в Договоре

Сотрудничество с владельцами объектов коммерческой недвижимости

Если Вы являетесь собственником или сотрудником управляющей компании (УК) и Вам необходимо сдать в аренду свою коммерческую недвижимость , то позвоните нам либо отправьте свои предложения на адрес [email protected] , или воспользуйтесь разделом "Контакты"

Вместе у нас всё получится !

За 2007 год в Петербурге открылись около 80 новых автосалонов по продаже легковых автомобилей. Таким образом, сейчас число центров, занимающихся продажей автомобилей, по различным оценкам, приближается к трем сотням. Казалось бы – вполне заметный сегмент рынка коммерческой недвижимости. Однако опыт показывает, что пока сделок с этим видом зданий на рынке практически не происходит.

Автодилеры отмечают: строения, возведенные для продажи машин, слишком специфичны – их редко можно приспособить под какую-то иную функцию. Да и переориентировать автоцентр с продажи одной марки на другую – дело непростое и дорогостоящее. Тем не менее в будущем активность по строительству новых центров по продаже автомобилей на спад не пойдет.

В ушедшем году новые автосалоны активнее всего открывались на выездах из города – на Пулковском, Московском, Приморском и Выборгском шоссе. Автомобильные деревни активно формировались в районе Витебского проспекта, вокруг станции метро «Ладожская» и в районе Лахты.

Генеральный директор «Ауди Центр Витебский» Михаил Концерев полагает, что за 2007 год построено от 50 до 80 автосалонов: «Но это вместе с ларьками. Если говорить о серьезных центрах, отвечающих корпоративным стандартам, то их около 35–40», – отмечает он.

Стоимость создания дилерского центра, отвечающего корпоративным стандартам производителя, начинается от $3 млн, а заканчивается $30 млн (без учета стоимости земли). В среднем общая площадь дилерского центра составляет около 4 тыс. кв. м.

Инвестиции в строительство стандартного дилерского центра по продаже импортных автомобилей большинства производителей составляют $3–5 млн.

В эту смету входит непосредственно демонстрационная площадка (шоурум), станция технического обслужи- вания, небольшие магазины запчастей, административные помещения. Среди основных застройщиков автоцентров выступают крупные холдинговые компании, обладающие значительными ресурсами, которые можно высвободить на несколько лет для реализации серьезных автопроектов. Дилерский центр – проект долгоокупаемый: сроки могут достигать пяти-шести лет.

Оставаться в исторической части города по силам лишь крупным дилерам, для которых их «точки» скорее имиджевые, чем торговые.

Концентрация рынка

В минувшем году окончательно стало понятно, что рынок стремится к укрупнению – через несколько лет на нем будут править бал преимущественно крупные игроки. Они уже сейчас стали формировать так называемые дилерские деревни – комплексы, где в отдельно стоящих зданиях с отдельным входом и отдельными вывесками продаются автомобили различных марок. Расположение нескольких дилерских центров рядом удобно для кли- ентов, особенно в больших городах.

Поток клиентов в такие центры увеличивается, и с этим приходится считаться и дилерам, и автопроизводителям.

Так, на участке развязки КАД и нового Приозерского шоссе уже сложился комплекс по торговле автомобилями площадью порядка 20 га. Аналогичный комплекс создается на участке близ «МЕГА Дыбенко» на площади 16 га.

Есть примеры создания автодеревень и в пределах Петербурга – например, на Октябрьской набережной.

Эксперты отмечают: сегодня выбор места расположения дилерской деревни определяется реальными, а потому очень ограниченными возможностями города. В центральной части Петербурга больших комплексов не построить.

Но в основном создание новых автоцентров сосредоточено на окраинах и в районах, примыкающих к КАД. Стремление к мультибрендингу определяет, таким образом, еще одну тенденцию: автосалоны тяготеют к окраинам города – туда, где земля дешевле. Большинство экспертов считают миграцию автомобильных комплексов из центра города на периферию закономерным явлением. Современный автосалон – это, как правило, одноуровневая конструкция из легкомонтируемых элементов. Оставаться в исторической части города по силам лишь крупным дилерам, для которых их «точки» скорее имиджевые, чем торговые. Самым заметным объектом в центре города за последние несколько лет стало возведение здания крупнейшего в РФ дилерского центра DaimlerChrysler на Херсонской ул. Собственником предприятия является ИФК «Олимп Групп». Сами работы заняли больше года, объем инвестиций в проект составил $30 млн.

Площадь здания 21 тыс. кв. м.

Жесткие стандарты

Однако, несмотря на значительные объемы строительства автоцентров, в оборот рынка хозяйственной недвижимости эти здания вовлекаются нечасто.

Сергей Петросян, генеральный директор компании «Рольф-Карлайн», отмечает, что здания автосалонов редко продаются как объект недвижимости.

«Когда рынок начал активно расти, девелоперы стали строить здания под автосалоны – в надежде на то, что в дальнейшем они будут проданы автодилерам. Они рассуждали так же, как и при строительстве бизнес-центров: сначала строится объект, а потом на него появляется арендатор. Но возводить абстрактно такие строения нельзя – автосалон нужно создавать конкретно под каждого автопроизводителя, – объясняет Сергей Петросян. – Поскольку у каждого производителя имеются корпоративные стандарты, которые он предъявляет к своим дилерам – это касается и цветов оформления залов, и освещенности. Вплоть до цвета плитки в салоне. Поэтому построить объект и только потом найти не него покупателя крайне тяжело».

С ним согласен и Михаил Концерев: «Производители автомобилей предъявляют жесткие требования к автодилерам – они желают иметь дело только с понятным бизнесном, а потому требования по стандартам зданий автосалонов очень жесткие. Автомобилестроителей интересует все – начиная от места расположения салона, заканчивая цветовой гаммой плитки, освещенностью шоу-румов и оснащенностью ремонтных зон. Они вряд ли будут иметь дело с компанией, у которой автосалон не в собственности».

На авторынке идет процесс укрупнения, сюда идут западные компании, фонды – они приобретают бизнес местных автодилеров, а вместе с ним и здания автосалонов. «Но чтобы купить эти объекты именно как недвижимое имущество – на моей памяти таких примеров нет. Все-таки автосалоны – это очень специфический вид недвижимости, ее редко можно приспособить подо что-то еще. И даже чтобы переделать центр по продаже одной марки машин под реализацию другой – потребуется очень много средств. Дело в том, что автопроизво- дители могут предъявлять совершенно разные требования к планировке торговых точек, их оформлению и т. п.», – говорит Михаил Концерев.

Абстрактные автоцентры

«Попытки строить салоны не под конкретного автопроизводителя или трейдера, впрочем, предпринимаются. Есть девелоперы, которые слышали, что в этом бизнесе крутятся большие деньги, и надеются, что кто- нибудь объект купит. У меня такой пример перед глазами: кто-то построил здание, вложены серьезные деньги.

И теперь висит табличка «аренда».

Ну, можно там сделать мастерскую по ремонту сигнализации, но для этого вполне годятся и строения ларечного типа. А так даже не знаю, что там мо- жет разместиться. Разве что салон по продаже «бэушных» автомобилей», – продолжает господин Концерев. Попытки внедрять корпоративные стандарты применительно к автосалонам предпринимали даже отечественные автопроизводители – ГАЗ и ВАЗ.

«Про такие попытки отечественных производителей я слышал, но результатов пока не видел. Торговля отечественными машинами – очень нестабильный бизнес, там постоянно меняются условия торговли. И мне сложно представить, что какой-то автодилер будет серьезно вкладываться в салоны для продажи отечественных машин, – такие инвестиции будут окупаться очень долго», – говорит на условиях анонимности один из автодилеров.

Тем не менее, несмотря на слабую вовлеченность автомобильных центров в оборот рынка коммерческой недвижимости, в наступающем году, как прогнозируют эксперты, таких объектов построят не меньше, чем в прошлом. Сюда активно идут китайские производители, корпоративные стандарты у них мягче, а потому заработать на построенной недвижимости смогут и девелоперы, строящие «абстрактные» автоцентры.